多地首套房贷利率低于4% 房贷利率下调将加大银行盈利压力

近日，《中国银行保险报》从天津、河北石家庄、湖北宜昌等多地银行信贷人员或房地产中介处获悉，上述城市已将首套房个人商贷利率下限调至4%以下。与此同时，山东济宁、安徽阜阳等地首套房商贷利率也阶段性步入“3”时代。

“破4进3”

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》)，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

《中国银行保险报》注意到，调整之前，首套房商贷利率下限为不低于5年期以上LPR减20bp，也就是4.1%。此次调整为房贷利率进一步下探打开通道。

济宁市住房和城乡建设局10月5日发布公告，从10月5日(含)至年底，济宁阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15bp，由“LPR-20bp”调整为“LPR-35bp”，调整后全市首套房商贷利率下限为3.95%。

该公告还指出，以30年期的100万元商业性个人住房贷款为例，调整后将为购房者节省利息3.12万元，每月节省利息支出86.61元。

济宁不是唯一“破4进3”的城市。阜阳市房屋管理局在10月14日也发布阶段性下调首套房商贷利率下限公告。调整后，阜阳市首套房商贷利率可低至3.95%，下调政策执行至12月31日。根据公告，当地建设银行即执行了这一利率下限，其他各商业银行也将陆续落地执行新的下调商贷利率。

此外，天津、石家庄、武汉、宜昌、襄阳等城市也传出调降消息。10月16日，石家庄某房地产中介向《中国银行保险报》指出，目前石家庄已有部分商业银行将首套房商贷利率下限降至3.8%，包括中国银行、邮储银行等。不过另一家股份制银行信贷业务人员表示，当前该行暂未调降。

天津一房地产中介在10月17日向《中国银行保险报》证实，目前天津地区多家商业银行已将首套房商贷利率下限调整为“LPR-40bp”，即3.9%。天津某大行网点信贷业务人员证实了这一消息。

“目前我行首套房商贷利率下限调整到了3.9%，其他银行应该也一样。”宜昌一地方法人银行信贷业务人员说。

为二三线城市“减压”

值得关注的是，上述出现调整的城市，均符合《通知》对放开首套房商贷利率下限提出的“限制性要求”，即2022年6-8月城市新建商品住宅销售价格环比、同比出现连续下降。

根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合这一要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市和泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次利率的调整，对提振四季度楼市交易具有积极影响。目前多地房地产市场承压，信贷投放也受到一定影响。在政策引导下，符合条件的城市调整首套房商贷利率势在必行。

“首套房商贷利率降低将有助于当地首套刚需住房需求的释放，从而在一定程度上促进销售改善，稳定房地产市场预期和信心。”中国银行研究院高级研究员梁婧表示。对于新建商品住宅价格指数环比、同比增速均连续多个月为负的城市，梁婧认为，房地产市场持续低迷，将加大地方财政压力，也加大了稳增长难度。9月底差别化住房信贷政策出台后，在因城施策的原则下，这些城市根据当地房地产市场运行情况出台相应的措施，有助于更好地推动房企资金回流，降低市场运行风险。

居民端需求仍有提振空间

根据人民银行近日发布的金融统计数据报告，9月居民中长期贷款增加3456亿元，同比少增1211亿元，少增幅度持续收窄。中国银行研究院研究员梁斯分析认为，这意味着房地产市场呈现出持续转暖迹象。

梁婧认为，当前商品房销售、土地市场、房地产开发投资等依然有待提振。未来，从需求端看，可以通过适当缩小刚需和改善性住房之间首付比例、贷款利率等差距，释放改善性需求。从供给端看，尽快推动解决“保交楼”项目，改善市场预期;完善风险处置机制，帮助支持房地产企业转型发展。

民生银行首席经济学家温彬判断，若后续居民端需求恢复力度持续偏弱，为降低贷款负担、降低储蓄意愿、提振消费意愿，在政策利率不变下，仍可能通过银行对前期高加点按揭贷款进行让利，继续调降5年期以上LPR的方式来推动。

作为银行的“优质资产”，房贷利率下调也将对商业银行带来一定影响。对此，梁婧表示，从价的角度看，房贷利率的下调将会加大银行盈利压力。但考虑到房贷利率降低同时有助于推动房地产市场回暖，促进房贷的投放，从量的角度看或有利于资产扩大、盈利增加。此外，房地产市场的企稳也有助于避免风险蔓延，改善银行资产质量。本报实习记者 许予朋

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